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律师:房屋买受人的物权期待权能否对抗银行的抵押权?(附最高法观点)

2020-04-20   来源:法务之家   作者:孔令斌律师   参与人数:394人   评论:
        


投稿作者:孔令斌律师,上海枫格萌茂律师事务所,毕业于华东政法大学法学院,擅长领域:股东纠纷、股权纠纷,民商事案件诉讼、企业法律顾问,联系方式18016494485;未经受权禁止转载。

通常情况下,房屋买受人支付大额金钱用于居住消费,当遇到出卖人房屋在交易中已经被司法查封,或由抵押担保的情况下,买受人是否可以取得房屋的所有权?担保物权优先,还是物权期待权优先?

笔者就买受人的物权期待权是否优先于银行的担保物权、其他债权进行探讨分析。

一、房屋买受人的物权期待权可以排除执行的法律依据

房屋买受人的物权期待权优先于普通债权的法律依据有以下两条:

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

2、《执行异议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

对上述两条规定进行对比可知,第28条保护的对象是一般房屋买受人,而第29条则是保护新建商品房买受人。两条的法律效果相同,均是,在金钱债权执行中,当申请执行人是普通债权人,即没有担保物权等优先受偿权的人,房屋买受人的物权期待权应当得到优先保护。也就是说,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议规定》第28条,也可以选择适用第29条。

公式:房屋买受人的物权期待权 > 普通债权

二、担保物权等优先受偿权优先于房屋买受人的物权期待权的法律依据

《物权法》第一百七十条规定:“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。”

《执行异议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”

从上述条文可知,房屋买受人的物权期待权无法对抗银行的担保物权,不过笔者注意到27条最后的但书部分,即法律、司法解释另有规定的除外。笔者认为,该法律应当是指:《合同法》第286条,即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。也就是说,承包人的工程价款优先受偿权优于担保物权等其他债权。

而该司法解释应当是指《执行异议规定》第29条,原因是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。也就是说,商品房买受人的物权期待权优先于承包人的工程价款优先受偿权,承包人优先受偿权又优于抵押权和其他债权。

公式:商品房买受人的物权期待权 > 承包人优先受偿权 > 担保物权 > 一般房屋买受人的物权期待权 > 普通债权

三、司法判例

1、裁判观点:一般房屋买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行

案例一:再审申请人李某因与被申请人某银行九龙坡支行、一审第三人世能物业公司申请执行人执行异议之诉民事裁定书【(2019)最高法民申1684号】认为:“李某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同,但某银行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记,其依法享有抵押权。也就是说,早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前,某银行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在,李某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据,因此,从本案查明的事实看,李某作为房屋买受人,在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务,从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记,此系李某自身原因所致,故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件,其据此主张排除强制执行,无事实和法律依据。”

2、裁判观点:在符合《执行异议规定》第29条情形下房屋买受人的物权期待权才能对抗涉案房屋上的抵押权

案例二:再审申请人周某因与被申请人海控公司、鑫东源公司、陈某案外人执行异议之诉民事裁定书【(2018)最高法民申6177号】认为:“关于周某对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。就本案而言,周某在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前,案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋,也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见,周某作为购房者,其现在对抗的是海控公司针对案涉房屋享有担保物权的强制执行,故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断周某对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。原审查明,周某与鑫东源公司签订《商品房预售合同》后,又将案涉房屋委托给温泉度假酒店管理经营,且周某的住所地在浙江,而案涉房屋坐落于海南,故本案可以认定周某购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需,而应认定为商业性投资。因此,即便本案周某在案涉房屋查封之前与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》,且周某已经支付全部购房款,但本案情形仍不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。故周某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,二审判决驳回周某的诉讼请求并无不当。”

3、裁判观点:在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护购房消费者的权利。

案例三:再审申请人建银公司与被申请人王某以及一审被告中天公司申请执行人执行异议之诉民事裁定书【(2019)最高法民申5273号】认为:“本案中王某作为购房消费者,对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知,该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故,在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则,原审法院认定符合《执行异议规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行,适用法律并无不当。”

四、总结

1、在金钱债权执行中,当申请执行人若是普通债权的,则房屋买受人既可以选择适用《执行异议规定》第28条,也可以选择适用第29条。

2、当申请执行人是承包人的优先受偿权或在先担保物权的,则房屋买受人仅能适用《执行异议规定》第29条,否则无法排除执行。

[责任编辑:柳叶]
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